Affitti brevi: novità 2024

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La Legge di Bilancio 2024, ufficialmente la Legge 30 dicembre 2023, n. 213, ha introdotto importanti novità nella regolamentazione fiscale delle locazioni brevi (affitti brevi).

Queste modifiche, contenute all’articolo 1, comma 63, sono volte a perfezionare il regime fiscale esistente, con un occhio di riguardo verso la conformità alle normative dell’Unione Europea.

Novità principali

1. Aumento dell’Aliquota dell’Imposta Sostitutiva: la modifica più significativa riguarda l’aliquota dell’imposta sostitutiva sui redditi derivanti dalle locazioni brevi, che è stata elevata dal 21% al 26% per chi loca più di un immobile.
2. Semplificazione degli Adempimenti per gli Intermediari: Tale semplificazione mira a trattenere le imposte al momento del pagamento da parte del portale all’host. Tuttavia, teniamo a precisare in questa sede che, l’host è tenuto a compilare la dichiarazione dei redditi e scegliere, come sopra ricordato, a quale immobile applicare la cedolare secca al 21%.

Circolare n. 10 del 10 Maggio 2024

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 10 del 10 maggio 2024, questa fornisce chiarimenti sulle novità recentemente introdotte riguardo la tassazione delle locazioni brevi con cedolare secca.
Nello specifico i principali risvolti riguardano:
● La disciplina fiscale delle locazioni brevi è regolata dall’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96. Le locazioni brevi sono definite come contratti di locazione di immobili a uso abitativo; di durata non superiore a 30 giorni (anche non consecutivi) nell’arco dell’intero anno solare, nella quale vengano forniti i seguenti servizi accessori: fornitura di biancheria e la pulizia dei locali (entrambi effettuati all’inizio della locazione); stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’attività d’impresa.
● la circolare specifica che, a partire dal 1° gennaio 2024, l’aliquota dell’imposta sostitutiva della cedolare secca sarà applicata al 21% per i redditi derivanti dalle locazioni brevi di un immobile e al 26% per le locazioni brevi di più immobili, in questo caso solo un immobile potrà essere tassato al 21% mentre gli altri saranno tassati al 26%.
Pertanto, i proprietari che mettono in locazione più di un immobile possono beneficiare di un’aliquota ridotta del 21% su una singola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta. La scelta dell’unità immobiliare su cui applicare l’aliquota ridotta deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi. Si consiglia di scegliere di applicare l’imposta nella misura del 21% all’immobile più redditizio.
• E’ possibile per l’host, in alternativa alla tassazione con cedolare secca, applicare l’IRPEF sui redditi degli affitti brevi. Questa scelta è particolarmente conveniente per chi ha sostenuto spese detraibili o deducibili dal reddito soggetto ad IRPEF (esempio ristrutturazioni edilizie, spese mediche etc.) e non ha capienza fiscale perché non ha altri redditi o ha redditi non soggetti ad IRPEF come i redditi conseguiti nel regime forfettario.
• Gli intermediari effettueranno sempre una ritenuta del 21% al di là del regime fiscale applicato dall’host.

Airbnb e Booking?

A Partire dal 2024, una nuova normativa impone obblighi significativi per gli intermediari e i gestori di portali telematici che gestiscono il pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione. Questi soggetti, agendo in qualità di sostituti d’imposta, devono applicare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni al momento del pagamento al beneficiario. Questa ritenuta viene effettuata indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore, sia esso ordinario o sostitutivo. Il locatore, dal canto suo, è tenuto a determinare l’imposta dovuta sulla base del proprio regime fiscale, scomputando le ritenute d’acconto già effettuate e versando l’eventuale saldo entro il termine previsto per il versamento delle imposte sui redditi. Questa misura mira a garantire una maggiore trasparenza e controllo fiscale sui redditi derivanti dagli affitti brevi, riducendo l’evasione fiscale e assicurando che una parte consistente dei proventi venga correttamente dichiarata e tassata. Le piattaforme di intermediazione, come Airbnb e Booking.com, hanno adeguato i propri sistemi per conformarsi a queste nuove disposizioni, garantendo che le ritenute vengano applicate correttamente e che i dati sui pagamenti siano tracciati in modo preciso. Questo cambiamento rappresenta una svolta significativa nel settore degli affitti brevi, aumentando la responsabilità fiscale degli intermediari e promuovendo una maggiore equità nel trattamento fiscale di questi redditi.

Conclusioni

Le modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2024 e i chiarimenti forniti dalla Circolare n. 10/2024 rappresentano un passo significativo verso la modernizzazione e la semplificazione del regime fiscale delle locazioni brevi in Italia. Con un’aliquota più alta per le locazioni multiple e semplificazioni per gli intermediari, la legge punta a una gestione fiscale più efficiente e conforme agli standard europei, garantendo al contempo la tutela dei consumatori e la competizione leale nel mercato delle locazioni brevi.

In conclusione, per chi mette in locazione breve più di 4 immobili è obbligato ad aprire la partita IVA mentre per chi mette in locazione fino a 4 immobili la partita IVA va valutata solo se più conveniente alla tassazione con cedolare secca. Un caso frequente in cui è più conveniente aprire la partita IVA è quando è possibile accedere al regime forfettario perché il tax rate è l’8.05% anziché il 21% o 26%.

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